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명의신탁된 부동산의 소유권은 누구에게 있는가?

판례 이야기 | 명의신탁과 불법원인급여 (대법원 2019.6.20. 선고 2013다218156 전원합의체 판결) [적어보는 글] 명의신탁의 효력에 관하여는 계속해서 논쟁이 되고 있다. 이 사건은 명의신탁에 의하여 소유권이전등기가 마쳐진 후 명의신탁자와 명의수탁자가 모두 사망하고 명의신탁자의 상속인이 명의신탁된 부동산에 대한 상속등기를 마친 명의수탁자의 상속인을

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명의신탁된 부동산의 소유권은 누구에게 있는가?
명의신탁된 부동산의 소유권은 누구에게 있는가?

우리 사회에서 일반인들 사이에 부동산 명의신탁이 광범위하게 이루어진 것은 최초에 판례가 그 유효성을 인정하였기 때문이다. 조선고등법원이 부동산 명의신탁의 유효성을 인정한 당시에 시행되고 있던 의용민법은 부동산 물권변동에 관하여 의사주의를 따르고 있었다. 그런데 1958. 2. 22. 제정되고 1960. 1. 1.부터 시행된 민법은 부동산 물권변동에 관하여 성립요건주의를 택하였다. 대법원은 이를 계기로 부동산 명의신탁에 관한 근본적인 재검토를 했어야 마땅함에도 그 유효성을 종래와 같이 쉽게 인정하고 말았다. 부동산 명의신탁약정을 반사회적 행위로서 무효라고 규정한 부동산실명법이 제정·시행된 이후에도 대법원은 또다시 명의신탁자의 권리 보호에만 치중한 나머지 명의수탁자가 명의신탁 부동산에 관해 마친 등기가 불법원인급여에 해당한다고 볼  수 없다고 판단하였다(대법원 2003. 11. 27. 선고 2003다41722 판결 등 참조). 이처럼 우리 민법상 성립요건주의와 상충되고 전세계 어디, 심지어 의사주의를 따르는 일본에서조차 찾아볼 수 없는 기괴하고 부끄러운 법적 유산인 부동산 명의신탁이 횡행하게 된 데에는 사법부의 책임도 있다. 대법원은 부동산 명의신탁이 횡행하는 현실을 방치하지 말고 더 늦기 전에 부동산 명의신탁을 근절하는 사법적 판단을 내려 사회질서를 바로잡아야 한다. 그렇게 하더라도 부동산실명법에서 이미 종중과 배우자 등 일정한 경우에 특례를 인정하고 있고 달리 필요한 경우에는 신탁법에 따른 신탁제도를 이용하면 되기 때문에, 국민들의 경제활동과 법률생활에 아무런 불편을 주지 않고 오히려 국민경제의 건전한 발전에 이바지할 것이므로, 대법원이 불법원인급여 제도를 적용하는데 주저할 아무런 이유가 없다.

물권행위의 독자성과 무인성을 인정하고 있지 않는 우리 법제 하에서 명의신탁약정을 무효라고 규정한 이상 그에 따른 물권변동 역시 무효가 됨은 당연한 것으로, 이러한 내용을 정한 부동산실명법 제4조 제2항은 확인적 규정에 불과하다. 대법원은 어떠한 법률행위가 무효라고 규정된 다수의 사안에서 불법원인급여 제도를 적용함으로써 무효인 법률행위에 따라 교부된 급여의 반환을 부정해 왔다. 대표적으로, 성매매와 관련하여 지급된 선불금의 반환청구를 금지하는 경우가 그러하다. 성매매알선 등 행위의 처벌에 관한 법률 제10조는 성매매알선 등 행위를 한 사람 또는 성을 파는 행위를 할 사람을 고용한 사람 등이 그 행위와 관련하여 성을 파는 행위를 하였거나 할 사람에게 가지는 채권은 그 계약의 형식이나 명목에 관계없이 무효로 한다고 규정하고 있다. 그 럼에도 불구하고 대법원은 성매매를 할 사람을 고용하면서 성매매의 유인·권유·강요의 수단으로 선불금을 지급한 사안에서 불법원인급여 제도를 적용하여 선불금의 반환 청구를 금지하고 있다(대법원 2004. 9. 3. 선고 2004다27488․27495 판결, 대법원 2013. 6. 14. 선고 2011다65174 판결 등 참조). 부동산실명법 제4조 제2항에서 명의신탁약정에 따른 물권변동이 무효라고 규정한 것도 이와 다르지 않다.

다. 법률에 명문의 규정이 없는 사안에 대하여 불법원인급여 규정을 적용할 것인지는 민법 제746조의 해석에 따라 결정하면 충분하다. 그러나 부동산실명법에는 명의신탁 부동산의 소유권 귀속에 관한 규정을 두고 있기 때문에 불법원인급여 규정의 적용 여부를 판단할 때 이 규정을 고려해야 한다. 즉, 명의신탁등기가 불법원인급여에 해당 하는지를 판단할 때에는 부동산실명법의 관련 규정을 면밀하게 관찰하고 불법원인급여 규정을 적용하는 것이 부동산실명법의 입법의도와 목적에 부합하는지를 고려함으로써 부동산실명법을 제정한 입법자의 결단이 훼손되지 않도록 해야 한다. 나아가 다수의견에서 본 것처럼, 명확하게 규정된 부동산실명법 문언에 따라 신탁부동산의 소유권이 명의신탁자에게 귀속된다고 해석하는 것이 헌법에 위반된다거나 사회적 정의 관념에 현저히 반한다고 볼 수 없다. 따라서 법률을 해석하고 적용하는 사법부로서는 이와 같은 입법자의 근본적 결단을 존중하는 것이 마땅하다. 부동산실명법은 실권리자인 명의신탁자가 그 명의로 등기를 회복하기 위한 행정적인 제재까지 하도록 규정하고 있는데, 대법원이 사법적 결단이라는 명목으로 갑자기 태도를 바꾸어 지금까지 명의신탁자를 제재한 공무원이 법률을 잘못 적용한 것이라고 할 수 있는 권한은 그 어디에서 도출할 수 있는 것인지 알 수 없다.

부동산명의신탁 해지소송 성공 사례 소개 : 네이버 블로그

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 오늘은 부동산소송TF 신문재 변호사의 승소 사…

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부동산명의신탁 해지소송 성공 사례 소개 : 네이버 블로그
부동산명의신탁 해지소송 성공 사례 소개 : 네이버 블로그

A자산관리공사는 부부로 연대보증 하였던 B, C에 대한 채권 1억 원을 가지고 있었습니다. B, C 부부는 사업이 뜻한 대로 되지 않아 모든 재산을 날린 상태였고 사업의 채무에 대하여 부부가 연대보증을 하여 함께 채무를 지고 있었습니다. B, C 부부는 C의 엄마 명의인 D의 명의의 집에 살고 있었고 어느 날 A자산관리공사는 이 사실을 알게 되었습니다. 돈을 갚지 못하는 아무 재산이 없는 사람이 아파트에 살고 있고 엄마인 D는 충청도에 살고 있는 나이든 분이라, A자산관리공사는 이 아파트가 B, C의 차명재산이라는 의심을 갖게 되었고, 결국 B, C가 엄마 D에게 명의신탁한 재산이라 주장하며 소송을 제기하였습니다.

대법원은 ‘부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐져 있는 경우, 등기명의자는 제3자에 대하여서 뿐만 아니라 그 전의 소유자에 대하여도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로, 이를 다투는 측에서 무효사유를 주장 입증하여야 한다’고 판시한 바 있습니다(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다27273판결).

부동산명의신탁, 부동산을 빼돌린 명의수탁자 형사처벌 가능할까? : 네이버 블로그

안녕하십니까, 신문재 변호사입니다. 부동산실권리자 명의 등기에 관한 법률(이하 부동산 실명법)이 시행된…

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부동산명의신탁, 부동산을 빼돌린 명의수탁자 형사처벌 가능할까? : 네이버 블로그
부동산명의신탁, 부동산을 빼돌린 명의수탁자 형사처벌 가능할까? : 네이버 블로그

대법원은 “부동산을 매수한 명의신탁자가 자신의 명의로 소유권이전등기를 하지 아니하고 명의수탁자와 맺은 명의신탁약정에 따라 매도인에게서 바로 명의수탁자에게 중간생략의 소유권이전등기를 마친 경우, 부동산 실권리자명의등기에 관한 법률 제4조 제2항 본문에 의하여 명의수탁자 명의의 부동산 소유권이전등기는 무효이고, 신탁부동산의 소유권은 매도인이 그대로 보유하게 된다. 따라서 명의신탁자로서는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 가질 뿐 신탁부동산의 소유권을 가지지 아니하고, 명의수탁자 역시 명의신탁자에 대하여 직접 신탁부동산의 소유권을 이전할 의무를 부담하지는 아니하므로,

부동산실권리자 명의 등기에 관한 법률(이하 부동산 실명법)이 시행된 지 20년이 지났음에도 명의신탁이 근절되지 못하고 있습니다. 부동산을 명의신탁 하는 이유는 채권자로부터 강제집행 당하지 않기 위해, 세금 문제 또는 정부에서 제공하는 어떠한 혜택을 받기 위해서, 문제가 있는 자금으로 구입해서 등 다양합니다.

부동산 명의신탁 문제 대처법 : 네이버 블로그

명의신탁이 무엇인가요? 인터넷 문화의 발달로 인해 개인이 휴대폰이나 컴퓨터를 통해 조금만 노력을 하면 …

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부동산 명의신탁 문제 대처법 : 네이버 블로그
부동산 명의신탁 문제 대처법 : 네이버 블로그

피고인 C는 2013년 12월에 D로부터 아파트를 신탁 받았습니다. 그런데 C 씨는 2015년 8월에 자신의 채무 변제와 기타 비용으로 사용하기 위해 목적물을 제3자에게 매도하여 임의 처분을 하였습니다. 사실 과거에는 이러한 경우 횡령죄라고 판결한 적이 있었습니다. (대법원 1999. 10. 12. 선고 99도3170, 2000. 2. 22. 선고 99도5227 판결 참조)

위 사건에서 대법원은 수탁자가 임의로 처분해도 횡령죄 성립이 안된다고 판결했습니다. (대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결) 그 이유는 횡령의 본질에서 위탁관계는 보호할 만한 가치가 존재하는 신임에 의한 것으로 한정되는데 부동산에서 이름을 빌려주는 것은 실명법 제7조 3항에 따라 범죄를 구성하는 불법의 관계에 지나지 않기 때문

로톡 – 변호사가 필요할 땐, 로톡

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매매계약 형식을 통한 명의신탁 부동산의 반환 | 로톡
매매계약 형식을 통한 명의신탁 부동산의 반환 | 로톡

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권리설정)부동산 명의신탁 계약서
권리설정)부동산 명의신탁 계약서

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박재혁 변호사 – 부동산 명의신탁의 3대 과제 :: Hawk-Eye Observer

부동산 명의신탁의 3대 과제 진원사 (2012. 11.) 출간 머리말 본서는 명의신탁에 관하여 크게 3개의 주제에 관하여 논한 것이다. 또한 확립된 대법원 판결에 대하여 비판적인 입장에서 접근한 것이다. 실체와 형식의 대립은 매우 근원적인 주제에 속하고, 그 해결이 쉽지 아니하다. 첫 번째 주제는 불법원인급여 해당여부이다. 명의신탁에 대한 가장 원초적인 규제방식으로는 명의신탁을 불법원인급여로 보아 명의신탁자의 반환청구를 법률상 부인하는 것을 생각해 볼 수 있다. 그러나 이러한 접근방식은 본서가 주장하는 바와 같이 여러 문제점이 뒤따르고 우리 실명법의 규제와도 맞지 아니한다. 일각에서는 명의신탁을 불법원인급여에 해당한다고 주장하는 경우가 있고 또는 절충적 입장에서 명의신탁의 불법성이 매우 큰 경우에 한하여..

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박재혁 변호사 - 부동산 명의신탁의 3대 과제
박재혁 변호사 – 부동산 명의신탁의 3대 과제

형식과 실질의 대립에 관한 논의는 단지 명의신탁 사건의 해결에만 의미를 갖는 것은 아니고, 널리 명의와 실체가 대립하는 법률관계의 이론적 기초가 될 수 있다고 생각한다. 형식과 실질의 대립은 우리 인간세계에서 문제 발생의 근원이 됨과 동시에 상호 뗄 수 없는 관계로 얽혀 있어서 서로 영향을 미친다. 형식과 실질이 대립하여 법률분쟁이 발생한 경우, 판단기관인 법원은 그 어느 한 면을 바라보고 결론을 내리게 된다. 어떤 경우는 실체를, 어떤 경우는 형식을 바라보아야 한다. 생각건대 그 어느 한쪽을 취하여 결론을 내는 것 자체는 어려운 일이 아니다. 정말 어려운 작업은 그 결론에 이론적 근거를 덧붙이는 작업이고, 더 어려운 작업은 관련된 다양한 사례군에서 일관된 원칙을 정립하는 것이다. 원칙 없는 판례의 집적은 법률관계를 불안정하게 만들고, 선례의 구속성은 – 만일 그 선례가 나중에 잘못된 것으로 밝혀지는 경우 – 상황을 더욱 악화시킨다. 이러한 결론의 번복은, 어떤 이들에게는 자신의 무오류성(infallibility)에 생채기를 입는 것에 불과하나 또 다른 이들에게는 생활의 터전을 송두리째 빼앗기는 일이 되며 그 이후의 삶이 매우 불행해지는 계기가 된다. 이는 헌법상 보장된 재산권을 보장하는 문제이고, 나아가 재판권 행사의 예측가능성과 법적 안정성을 확보하는 문제이며, 대법원의 대한민국 최종심으로서의 위상과 기능을 회복하는 문제이다.

첫 번째 주제는 불법원인급여 해당여부이다. 명의신탁에 대한 가장 원초적인 규제방식으로는 명의신탁을 불법원인급여로 보아 명의신탁자의 반환청구를 법률상 부인하는 것을 생각해 볼 수 있다. 그러나 이러한 접근방식은 본서가 주장하는 바와 같이 여러 문제점이 뒤따르고 우리 실명법의 규제와도 맞지 아니한다. 일각에서는 명의신탁을 불법원인급여에 해당한다고 주장하는 경우가 있고 또는 절충적 입장에서 명의신탁의 불법성이 매우 큰 경우에 한하여 이를 불법원인급여에 해당하는 것으로 보는 견해가 있으나, 이러한 입장은 이론상으로 보나 현실적 타당성의 면에서 받아들이기 어려운 입장일 뿐 아니라, 확립된 대법원 판례와도 맞지 않는 것이다. 이 부분 논의는 이론적으로 완전히 해명되었기 때문에 여기에 이론을 제기할 여지는 없다고 할 수 있다. 가사 명의신탁을 불법원인급여로 보아 그 반환청구를 금지하는 법률이 제정된다고 하더라도, 위 법률은 위헌판단을 받지 않을 수 없을 것이다. 이는 다시 말해, 실명법의 규제는 실체적 권리관계의 귀속을 변경시킬 수 없다는 극복할 수 없는 한계(insurmountable restriction)를 갖는다고 할 수 있을 것이다.

두 번째 주제는 유형론에 관한 것이다. 이는 민법의 소유권이론과 부동산실명법의 조화의 문제라고도 할 수 있다. 부동산실명법의 핵심내용은 바로 명의신탁의 유형에 따른 구별된 법효과의 부여라 할 수 있고, 이러한 의미에서 부동산 명의신탁의 유형을 구별하는 것은 실제 소송에 있어서 선결적 과제가 된다. 그런데 부동산실명법은 법 시행 이전의 명의신탁을 법 시행 이후의 명의신탁과 같은 방식으로 규율하고 있고, 이에 따라 통설과 판례는 법 시행 전후의 것을 구별하지 않고 유형론을 적용하여 그 유형에 따른 소유권 귀속과 그 반환의무, 형사책임을 도출해 내고 있다. 본서는 이러한 접근에 의문을 제기한 것이다. 특히 계약명의신탁의 경우, 유예기간의 경과로써 명의수탁자가 완전한 소유권을 취득하였다고 해석하는 것에 대하여 반론을 제기하였다. 나아가 부동산실명법이 억지하려고 하는 금지의 실체에 관하여 미흡한 저자의 생각을 정리하였다.

[고준석의 실전투자]부동산 차명소유, 최고 30% 과징금 | Daum 부동산

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고준석의 실전투자]부동산 차명소유, 최고 30% 과징금 | Daum 부동산
고준석의 실전투자]부동산 차명소유, 최고 30% 과징금 | Daum 부동산

중소기업을 운영하는 P 씨는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 매출이 줄면서 자금난을 겪고 있다. 지난해 납품한 물품 대금마저 10개월이 지나도록 받지 못한 상황. 그런데 거래처가 현금 대신 신축한 다세대주택으로 물품 대금을 치르겠다고 한다. 1주택자인 P 씨는 거래처로부터 주택을 받은 뒤 무주택자인 동생 명의로 소유권 이전 등기를 할 생각이다. 2주택자가 되면 각종 세금 혜택이 사라지거나 세금이 중과될 수 있기 때문이다. 하지만 부동산을 차명으로 등기하는 건 불법이라는 얘기를 들은 적이 있어 고민 중이다.

하지만 부동산을 매수하면서 개인 사정으로 다른 사람 명의로 등기해 두는 경우가 있다. 실제로 부동산의 사용과 수익 및 처분 등 모든 권리는 본인이 행사하지만, 서류상 소유권만 친·인척이나 다른 사람 앞으로 두는 것이다. 이런 경우엔 당사자 간 내부 계약이 있기 마련이다. 차명 부동산은 이처럼 명의 신탁 약정에 의해 실제 취득하거나 취득하려는 소유자(명의 신탁자)와 등기상 소유자(명의 수탁자)가 다른 경우를 뜻한다.

참고로 다음과 같은 경우는 차명 부동산으로 보지 않는다. 첫째, 채무 변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가(假)등기하는 경우다. 둘째, 부동산 위치와 면적을 특정해서 2인 이상이 구분 소유하기로 약정을 하고 그 구분 소유자의 공유로 등기하는 경우다. 셋째, ‘신탁법’이나 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’에 따른 신탁 재산인 사실을 등기한 경우다.

부동산명의신탁 해지소송 성공 사례 소개 : 네이버 블로그

안녕하십니까, 법무법인(유한)진솔 부동산소송TF입니다. 오늘은 부동산소송TF 신문재 변호사의 승소 사…

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부동산명의신탁 해지소송 성공 사례 소개 : 네이버 블로그
부동산명의신탁 해지소송 성공 사례 소개 : 네이버 블로그

A자산관리공사는 부부로 연대보증 하였던 B, C에 대한 채권 1억 원을 가지고 있었습니다. B, C 부부는 사업이 뜻한 대로 되지 않아 모든 재산을 날린 상태였고 사업의 채무에 대하여 부부가 연대보증을 하여 함께 채무를 지고 있었습니다. B, C 부부는 C의 엄마 명의인 D의 명의의 집에 살고 있었고 어느 날 A자산관리공사는 이 사실을 알게 되었습니다. 돈을 갚지 못하는 아무 재산이 없는 사람이 아파트에 살고 있고 엄마인 D는 충청도에 살고 있는 나이든 분이라, A자산관리공사는 이 아파트가 B, C의 차명재산이라는 의심을 갖게 되었고, 결국 B, C가 엄마 D에게 명의신탁한 재산이라 주장하며 소송을 제기하였습니다.

대법원은 ‘부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐져 있는 경우, 등기명의자는 제3자에 대하여서 뿐만 아니라 그 전의 소유자에 대하여도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로, 이를 다투는 측에서 무효사유를 주장 입증하여야 한다’고 판시한 바 있습니다(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다27273판결).

비디오 부동산 명의 신탁 명의신탁 유형과 효과｜명의신탁약정, 등기이전 무효?｜부동산실명법

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